100628股市评论

Garrett

    今日沪市成交量462亿。已经跌破500亿底线。这是一个重要的底部信号。    这波下跌主要是担忧实体经济下滑引起的。在房地产调控政策下，各行业都受到牵连。加上外需可能二次探底，人民币升值引发的出口受损等等。
    那么追根溯源，还需要回归到房地产行业下滑这个源头来。目前地产股反映了NAV下滑20%的情况。一旦未来地价（注意是地价不是房价）下滑超过20%，那么市场还没到底。如果小于等于20%，那么目前就是底部区域。
    上市房地产公司的现金流支持有两个底线。第一是时间，如果未来地产成交量持续低迷超过12个月，那么房地产公司现金流断流。第二是价格，如果房价下跌超过25%，那么现有的资产报表将全面恶化。这两点是上市公司无法承受之痛。一旦发生，则资本市场会再次崩溃。
    而如今，NAV已经折让20%。大约等于25%这个底线。唯一的出路就是开发商降价20%，匹配股市作出的预测。这样会有效拉动成交量放出，而上市公司现金流将重新充沛。这也是开发商唯一能自主掌控的东西了。华山一条路，别无他法。
    银行和地产是捆绑的。因为中国首付比例至少为20%，故银行可以承受20%的房价下滑。具体落实到坏账，这和地价房价无关，和利率有关。只要央行加息，月供实际上升，就会形成坏账。
    目前中国银行业有70%的业务和房地产有关。这包括开发商贷款和个人住房贷款以及地方政府以土地做抵押担保的贷款。所以实际推算银行的风险敞口是很大的。远远高于银行自己做的压力测试水准。
    这一切都有可能变得更坏，但至少目前，股市已经反映了这些负面情况。甚至有点过度反应了利空。这一切也有可能变好。只要政府踩刹车的脚略松。其实央行层面已经开始松刹车了，这包括连续5周的货币净投放，总量达到7800亿。这相当于之前2次上调的存款准备金。以及通胀6月见顶，未来加息预期下降。管理层可能引入新的投资者等。
    归纳起来说，目前的市场很平衡。利好与负面因素之间达到平衡，股市也走得很平衡。而目前的缩量在这个天平上朝向多方加了一块重要砝码。在连续杀跌之后，今日再度下挫却量能萎缩到极致。空头已经抛无可抛。这只能说明在场外的力量远远多于在场内的力量。既然实体经济的忧虑已经充分反映在之前的一个半月的盘面上了，那么接下来做一个像样的反弹就是顺理成章的事情了。

Garrett

今天重新把这个帖子挖出来看一下，小小感慨一下

Garrett

陈杰：从美国住房金融历史看“两房”

　　●如果把“两房”的国有化放在美国住房金融发展历史的角度来看，就丝毫不意外了。因为美国政府一直富有主动干预经济的传统。
　　
　　●美国模式下的住房贷款证券市场可以得到更迅速、更发达的发展，当然也在制度上就留下了“一旦出事必须政府买单”的隐患。
　　
　　美国次贷危机的发展是当前影响全球经济走势的头等大事，而“两房”（房利美和房地美）被美国政府接管，则是次贷危机爆发以来的最高潮。美国一向被认为是最自由的市场经济体，此次政府直接接管企业，似乎犯了自由市场理念的最大忌讳。美国政府声称是临时托管，但《华尔街日报》的社论评价道：“这是我们这个时代最严重的政治丑闻之一。”美国共和党总统/副总统候选人麦考恩/佩林抢先发表声明：“接管两房，下不为例！”可见美国国内对政府接管“两房”存在着巨大的争议。
　　
　　但如果把“两房”的国有化放在美国住房金融发展历史的角度来看，就丝毫不意外了。因为美国政府一直富有主动干预经济的传统。尤其是在住房市场和住房金融方面，类似“两房”接管的事件大有先例可循。
　　
　　早在1932年，美国联邦政府就开始了其介入住房市场、主导住房金融的历史。当时为应对经济萧条而导致的住房金融市场陷入停滞问题，依据《联邦住宅银行法案》成立了“联邦住房按揭贷款银行（FHLB）”，广泛提供长期低息按揭贷款，快速恢复了住房金融市场的流动性。1934年后，联邦住房管理局等公共机构为住房贷款提供保险或担保，极大地活跃了房贷市场。1938年，美国就设立了联邦国民抵押协会(FNMA)即“房利美”，发行信用等级仅次于国债的公债来获得资金，再用来购买经联邦住房管理局等机构保险的住房贷款。上世纪60年代美国遭遇储蓄银行倒闭风潮，住房金融市场再次遭遇流动性危机。为此1968年FNMA分拆，一部分保留使用房利美(FNMA)的名称并上市，另一部分则成为一个政府机构，即“政府国民抵押协会（吉利美）”。吉利美的创立是为有联邦机构保险的住房贷款发行抵押担保计划，这揭开了美国住房贷款证券化的大幕。1970年，美国国会立法成立房地美，同时授权房利美和房地美可购买未经联邦机构保险的“普通按揭贷款”，这样构成了美国住房贷款证券市场的双寡头竞争模式，房贷证券创新品种不断出现。
　　
　　住房贷款证券化革命性地解决了房贷的流动性难题。住房抵押贷款有两个特点：一是需求量大，二是周期长。需求量大，意味着价格不能太高，否则普通居民承受不起。而且如果银行仅靠自己吸收的存款来融资，规模将难以满足需求、成本居高不下。抵押贷款期限长，则意味着银行如果长期持有，就会造成流动性困难，这同样将导致房贷的放贷规模受到制约、成本高昂。但如果有了发达的二级市场———住房抵押贷款证券市场，银行就可以较容易把期限长、额度大的贷款，通过抵押贷款证券市场出售给证券投资者，快速安全地回笼信贷资金。这样抵押贷款资金来源就会更加充沛，也更加便宜。住房抵押贷款证券化使房地产抵押贷款从“贷款———贷款收回———再贷款”的传统模式转变成“贷款———贷款出售———再贷款”的现代模式。当然住房抵押贷款证券要有一定的信用作为支撑，才能被资本市场认可。
　　
　　住房抵押贷款证券是如何获得信用支撑的呢？当前住房抵押贷款证券化在世界上有三种模式：美国模式、欧洲模式和澳洲模式。后两者都是以放贷银行自己设立依附银行或相对独立的机构来发行住房抵押贷款证券（债券为主），是银行用自己的企业信用来担保债券的到期偿还，为此规模受到约束。只有美国模式是政府机构或政府设立的特殊企业，用政府信用或政府隐含信用来担保证券的还本和收益。为此，美国模式下的住房贷款证券市场可以得到更迅速、更发达的发展，当然也在制度上就留下了“一旦出事必须政府买单”的隐患。
　　
　　美国住房贷款证券市场三大机构，房利美、房地美和吉利美垄断了住房贷款证券市场80%的份额。其中吉利美直接就是政府机构，其信用等同美国政府信用。“两房”虽然接管前是上市的私有化企业，但本质上一直就是“准国有”企业，是由美国政府缔造、在美国国会为之专门立法、自诞生以后就有专职联邦机构负责对此监管的特殊企业。它们虽然需要对股东负责、提供资本回报，但同时也需承担众多公共政策义务。这次“两房”危机的爆发，虽然与自身管理有关，但也有很大部分是为政府做出的牺牲。自次贷危机爆发以来，大多数银行和金融机构都无力或拒绝放贷，融资规模萎缩严重，只有“两房”因为贯彻美国政府托市意志而逆势扩大融资规模。尤其2008年以来，近80%的新抵押贷款都是“两房”提供或担保的。如果没有它们共同的支撑作用，美国住房市场的危机也许早就恶化到无法想象的程度了。
　　
　　追溯美国住房金融市场的发展历史，可以得到三点启示：一、住房市场包括住房金融市场具有很多天生局限，市场失灵现象比较严重，经常需要政府干预和引导。二、美国住房金融市场一直就体现很强的政府引导作用，其二级市场包括主体机构都是美国政府亲手缔造出来的。而且美国政府在感觉有必要对市场进行危机干预、克服市场失灵时毫不手软，坚决果断，在最大化运用市场机制同时并不受所谓“自由市场就是放任自由”的理念束缚，体现很强的灵活性。三、美国历史上的政府干预，都并不是简单的收放操作，或者换汤不换药，而是像企业一样富有大胆革新精神，因时因地顺势而变。这次接管中“两房”首席执行官都被撤换，美政府表示计划将对“两房”实行重组。市场预测，美国整个住房金融体系都将再一次发生重大调整。
　　
　　（作者为复旦大学管理学院产业经济学系副教授）

Garrett

两房是给那些信誉不良的买房人做抵押贷款的，其资金来源就是兜售给投资人的债券（中国不幸也成为了债权人之一），他自己是没有钱的。
其实这些债券真正能够产生收益的情况有以下两种：
1.贷款买房人不断供。
2.把 ...
雨意 发表于 2010-6-30 10:45

今天正好请教了公司一位abc，普林斯顿经济硕士
关于两房贷款，是这样的。原来美国房贷主要是两房做，商业银行几乎没有房贷业务。这也是为什么过去50年美国房价一直平稳有序的主要原因。银行更愿意放贷给高科技企业和金融企业。而房地产从来不是美国的支柱产业。这也和房产税有关系。
自从克林顿时代允许金融混业经营之后，银行业务范围扩展到全行业。当银行资金流入地产之后，利用金融衍生品做出杠杆。之后就是balabala的雷曼溃败历史。房地产的泡沫开始吹起来了。
而两房做了这么多年的房贷业务为什么在这两年出问题也就好解释了。
人家以前活的好好的。如果两房本身的贷款都是不良贷款，早就死了。不用等到这次危机。

mindy

由表及里，好深刻~
着手准备论文的TX有福了~

Garrett

赌什么？

雨意

rmb和以前的德国马克，日元一样，
以出口为主的国家都会被要求升值。
这样以抵消你的出口优势，或者说让我的货币贬值以换取更多的廉价商品
这不是忽悠，这是经济规律
rmb汇率崩盘的方向一定是快速升值，1：5对美 ...
Garrett 发表于 2010-7-1 12:29

我和你打赌

Garrett

值得注意的是这次有号称小QFII的人民币基金启动，可能意味着rmb国际化的试水，开启了rmb自由兑换的大门。以前说汇率不会崩溃是建立在rmb账户管制的基础上的。现在应该划上一个问号。

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注：何为“小QFII”？此前QFII额度主要针对境外大型投行以募集境外美元投资A股为主，而“小QFII”主要是指境外人民币通过在港中资证券公司、基金公司投资A股市场。

　　很明显，“小QFII”将给境外人民币资金开辟一条通道回流境内，投资A股。它不会影响现有的QFII额度，而将拥有自己的单独额度。换句话说，A股市场将会获得境外人民币资金的投资，对解决当前流动性紧张可解燃眉之急。

Garrett

rmb和以前的德国马克，日元一样，
以出口为主的国家都会被要求升值。
这样以抵消你的出口优势，或者说让我的货币贬值以换取更多的廉价商品
这不是忽悠，这是经济规律
rmb汇率崩盘的方向一定是快速升值，1：5对美元，这样我们就糟糕了
但从近一周汇率走势来看，保持着可控速度。升2降1的速度。无本金交割的NDF也保持稳定。

雨意

我还担心一点，rmb升值是个大忽悠，因为从目前情况来看，2万亿的所谓外汇储备，实际能动用的所剩无几，也就是说中国经济一旦出现状况，rmb汇率搞不好就崩盘。因为仅靠目前能活动的那点外汇储备根本是维持不住汇率的。