达人们请乱入，下半年房价会不会下调？

醉卧孤烟

如题，该问题已困扰我多时，达人们可以各抒己见，发表自己的看法。

Garrett

房地产开发商压力测试：需求若减半至多撑7个月http://www.sina.com.cn  2010年05月21日 22:25  华夏时报
　　本报记者 晏耀斌 北京报道

　　恒大假摔万科真降，楼市信息铺天盖地。开发商到底能够承受多大政策压力一时间成为本轮房地产调控人们关注的焦点。

　　继银行集体测压之后，楼市调控的另一个主要对象开发商终于坐不住了。

　　5月20日，《华夏时报》记者独家获悉，一份《开发企业压力测试报告》于当天紧急出炉，并计划于21日下午正式发布。

　　“如果需求萎缩50%，开发企业能够支撑的时间最多为7个月；如果需求萎缩30%，开发企业则能支撑13个月。”王智中于20日对《华夏时报》记者提前透露了测压结果。王是全国房地产经理人联盟理事、央行研究局房地产顾问，同时还是此次测压报告的执笔人。

　　记者了解到，本次开发商测压是以被称为“房地产少壮派”的40多位成员为主要对象，从4月下旬开始在业内调查并成文。“房地产少壮派”作为一个民间组织，本次测压报告公布的同时，将正式宣告成立。

　　开发商此次集体行动的背景，正是目前市场上“价挺量跌”的非常局面。

　　不过，对于测压结果，中体奥林匹克市场营销部经理周海山并不认同，他称：“每个企业资金状况不同，资金压在项目上的多，压力就大；若企业今年拿地少，压力就小得多。”房地产大佬任志强的公开说法则是，企业能够承受12个月的调控。

　　《华夏时报》记者独家从获得的部分开发企业内部会议记录中发现，房价下跌已成为相当一部分开发商的共识。告诫同行的用词是：“顺势而为，不要做侥幸的打算。”

　　开发商测压

　　高房价成众矢之的后，开发商无疑成了矛盾的焦点。

　　在“新国十条”出台之后，多家商业银行的房贷压力测试显示：房价下跌容忍度在30%-40%之间。具体情况则是工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高，为40%，招行为37%。

　　相比较商业银行对“房价”的关注，开发企业更多考虑的是“成交量”。“买涨不买跌成为购房者的共性。”王智中表示。

　　4月中旬，楼市新政一出，市场反应明显，对市场冷暖最有发言权的开发商这一次快速作出了反应。

　　本报记者了解到，新政出台后仅一周左右时间，多家开发企业投资、营销等部门负责人就走到了一起，共同商讨对策，而拿出正确对策的前提是要有各家开发企业能承受房价下跌的限度。

　　为此，一个号称“房地产少壮派”的民间组织开始酝酿在众多开发企业间进行压力测试，并准备发布一个测试结果的权威报告。陆续发展之后，参与该报告信息共享的目前已有40余位成员，其中，王智中是三个核心成员之一。

　　记者多方打听获悉，接受压力测试的既有国企也有民企，规模上既有龙头企业也有中小开发商。

　　据悉，在具体测试过程中，该组织广泛与开发企业交流，尤其注重与开发企业领导层进行对话。组织成立仅7天成员注册就达到了200多人，核心会员来自央行、发改委、证监会等单位，并已有40多家媒体参与合作。

　　结果难乐观

　　非常时期的非常行为，结果却难以乐观。

　　开发商通过压力测试后发现，成交量下降成为“多空双方”共识，这也意味着资金回笼将会低于预期。

　　数据显示，全国开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，比2007年12月的上轮峰值高3722亿元。

　　“如果按照上一轮宏观调控对资金的影响进行预测，9173亿元可以支持17个月。”王智中分析。

　　但中原地产对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，从最近两周的情况来看，国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。价格方面，各地房价下跌幅度却不太明显，五大城市房价跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5.3%、天津下跌6.4%。

　　对比“新国十条”和上一轮调控，本轮调控重点直接作用于需求，即便是“首次改善”和“刚需”也受到了抑制。王智中认为，政策效果应强于上一轮调控，成交量将成为开发企业生或死的先决因素。

　　而搜房、我爱我家等中介机构认为，未来需求有可能萎缩50%，事实上，两年前的2008年需求萎缩也仅18.5%。

　　“如果需求萎缩50%，开发企业能够支撑的时间最多为7个月；如果需求萎缩30%，开发企业则能支撑13个月。”王智中分析说，“今年秋天或许不是收获的季节。”

　　本报获悉，压力排在前三的均是大型上市房企。

　　不过，对于这份测压结果，多位没有参与的开发商各有不同看法，均认为应视企业而定。

　　降价成共识

　　一向“嘴硬”的开发商在自行测试时却如此难乐观，根本原因正是开发商自己对后市都表现出了怀疑。要知道，紧随着地量的结果往往是地价。

　　王智中通过调查发现，一部分开发商还是低估了本轮调控的力度。“在需求明显萎缩的同时，很多开发企业由于资金状况处于历史最佳水平，仍然以上一轮调控作为参考进行投资，故价格短期内无法回落。”

　　不过，不降价也只是短期的表面现象。实际上，开发企业的降价心理已经随着“新国十条”的出台发生了微妙的变化，《华夏时报》独家获得的两份企业的内部会议记录内容印证了这一说法。

　　一家以房地产为主业的央企大鳄在会议纪要中这样记录：这次调控将对房地产市场产生较大影响，将抑制部分需求，改变市场预期，房价上涨的趋势将得到有效控制。但本轮调控不会出现2008年那样的大跌，上一轮是在世界经济发生危机、宏观经济下行的情况下进行的调控，政府不出手调控房价也会下行。“由于经济总体向好，这次调控的周期预料也许会比2008年长。”

　　相比较上述央企的相对谨慎，国内一家民营房地产巨头在“新国十条”发布后立即召开的中高层形势和营销决策会的内容更耐人寻味。

　　会上认为，市场真的很坏吗？是我们的起点高了，现在与2008年相比已经是更高点。2008年北京三环是2万多，现在是4万多，所以肯定要调，而且调整的空间大得很。

　　“现在还不是最严厉的状态，我们不要心存侥幸。”该企业老板这样告诫下属，同时也是在告诫同行。

　　结论则是现在每一家公司都有调整的资本，但我们的动作要快。言外之意，要先于别人降价回笼资金。

　　降价已成共识。之前5月5日，有国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、SOHO中国董事长潘石屹、华远地产(6.11,0.08,1.33%)董事长任志强等专家、地产大腕就此轮房地产调控展开激烈交锋，形成的共识也是“如果在出台一系列政策后房价还控制不住，政府必然还会想其他办法，直至房地产市场调控到位”。

　　由此可见，当前市场的“恒大假摔万科真降”，只不过是营销策略上的差异。

　　根据“价格环比指数”和“供需比”，房地产市场呈现明显的“周期性”。屡被证实的规律是：当“价格环比指数”和“供需比”出现“背离”时，行情就会生变。比如2007年10月、2008年10月、2009年12月、2010年4月。

　　由于去年10月后开复工面积剧增，7-13个月(今年2-3季度)后就会形成有效供应，预计供需比将会增加。

　　“需求在一定时间内下降成为共识，最终将会伴随着价格向下调整。很显然，今年5月无疑是新一轮周期的开始。”《开发企业压力测试报告》得出了这样的结论。

Garrett

房产税应该很难获批
至少短期不会获批

现在各方统计数据本身就参差不齐，说实话所有数据都不可信
但有一点是可信的，那就是中介的态度，至少，相比4月前，已经180度大转弯了。现在中介求我去看房。

zf不会一下子把所有牌都打出来，需要看一个季度的成交数据，如果没效果，那么继续出打压政策，有效果就停止打压，就这么简单，不用那么多废话。

批诺草哥哥

　房产税难产
　　另外一个越传越甚的则是房产税。在物业税面临法律和技术障碍的情况下，房产税被越来越多的人士认为是击溃房价的最后一个杀手锏。
　　事实上，一个接一个的地方楼市调控细则却鲜见关于房产税的规定，以至于各方面对即将出台的沪版楼市细则寄予了厚望，关于对住房持有环节的房产税如何征收、如何具有可操作性等的传闻似乎表明房产税征收已成定局。殊不知，房产税征收面临着两大难题。
　　“根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，要把征税范围扩大到住宅，那就涉及到修改《暂行条例》，地方政府是没有权力的。”黄汉权认为这是房产税无法逾越的法律难题。
　　技术层面同样无法操作。“城市不动产产权确认、不动产资产评估等基础性工作都没有完善。”邹平座认为。
　　黄汉权告诉记者，这还只是表面原因，深层次原因则是征收房产税损害了既得利益者的利益。
　　而他在5月17日接受记者采访时第一句话就表示：“房产税至少三年内不会出台。”这为青岛、北京、深圳等地方楼市调控细则为什么均没有涉及房产税做出了注解。
　　以至于一些投资客向记者表示：“官员持有多套房产则是我们投资客不再担心房产税的天然屏障。”
　　戏剧性的一幕出现了。针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国家税务总局新闻处处长牛新文在传言流行了一段时间后才公开表示：“按照现行的规定，税收立法权在中央，也就是说中央来定，地方去执行，地方政府没有权力出台新税种。”

Garrett

我觉得二手房已经开始有明显降幅了
大概在5-10%之间，从到手价变为税费各付价
现在公布的是4月数据，毕竟政策是4月中旬出的，4月数据很不靠谱
大家看5/6/7这三个月数据吧，应该会比较准确了。并且对未来趋势指引也会更明显。

心如夸父

G老板，什么时候才是入手的好时机啊？
如果想买房子是不是现在可以看起来了？
跌到什么样的价位算是比较合理呢？

天奇

能早入手就先入手吧。
就上海来说，定位已经是作为国际金融中心，同比全球其他金融中心的房价，例如纽约、伦敦、法兰克福、巴黎、东京甚至香港来说，上海的房价还是处于起步阶段，这个大头不去，就没有机会降房价！
vicente 发表于 2010-5-8 10:11

房价接轨了，工资接轨没?购买力是不同的。
纽约 伦敦 巴黎 香港 东京 都经历过大跌，上海的有过大跌吗？
只要是投资品，他就不可能只涨不跌。

秋之私语

我一开始就认为需要三个月盘整
你三个礼拜就说我可悲是不是言之过早了？
Garrett 发表于 2010-5-21 14:35

我觉得他想说的是，他的商铺涨价了～～～

Garrett

而且事实是，我天天接到中介电话，我看中的楼盘已经降价10%
大概退回到今年初的水平

现在多方要宣布胜利我无所谓的，屁股决定脑袋。你坐在对门那有什么办法。
网络上唱多的一大片，随便找几个都是你坚强的后盾。
不过提醒多头一句，你们的司令，任志强，已经悲观的预期房价不跌调控不止，虽然有愤恨，但承认跌势已经出来了。

Garrett

国务院发出通知 坚决遏制部分城市房价过快上涨
遏制房价过快上涨，即还可以涨，就是别涨得太快
批诺草哥哥 发表于 2010-4-18 20:40
老兄看看我另外一个贴吧
别自我安慰了

可悲的是不幸被我言中了
批诺草哥哥 发表于 2010-5-20 20:04

我一开始就认为需要三个月盘整
你三个礼拜就说我可悲是不是言之过早了？