商业地产成利润洼地 房地产大鳄豪赌商业地产

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商业地产成利润洼地 房地产2010年04月26日10:34   [我来说两句]
大鳄豪赌商业地产
来源：金羊网-羊城晚报  作者：孙晶晶





　　商业地产成新的利润洼地 　　房地产大鳄豪赌商业地产 　　随着国家对房地产政策调控的不断出台，房地产业维持高利润的梦想接近破碎的边缘。不过，记者发现，近期如保利、华润置地、万科、合生创展、雅居乐、万达等多个房地产大鳄正密锣紧鼓地向商业地产掘金。
这是否预示着中国房地产业的增长模式正进入新的转折点，而商业地产也将成为新的利润洼地？ 　　地产大鳄染指商业地产 　　“保利的目标是到2012年，商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业。”昨日，保利房地产营销总监胡在新表示，“保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元。在未来的3年内，保利地产持有的商用物业面积将增加到300万平方米，租金收益和物业经营收益将非常可观，物业增值方面更是不可限量。” 　　华润置地日前也表示：“相信我们五六年后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会高一点。” 　　在房地产业原来号称只做减法的万科近期公布了三个商业地产项目，并宣布其商业地产的比例将达到总资产配置的20%左右。大连万达更是全力开发国内20多个商业地产项目，加紧建设广州白云新城的万达广场。 　　国内的房地产巨头正在积极招兵买马为商业地产的进一步扩展做准备。记者获悉，近日，合生创展专门成立了新的商业地产公司，聘请中国商业地产专家欧小卫的团队全面经营管理。而利佳集团则将数个20万平方米的购物中心交给楚睿商业咨询公司合作打理。 　　商业地产潮为避风险 　　缘何中国众多的房地产巨头开始转向商业地产的发展？这预示着整个行业迎来新的转折点吗？ 　　中国商业地产协会秘书长王永平认为，中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手房地产，右手商业将是一个良好的循环模式。纵观1997年的亚洲金融危机，香港的房地产业由于持有优质物业而无一破产。在去年的全球金融危机袭击下，不少内地房地产业遭受资金链断裂的危机，更看到了商业地产靠稳定的租金和物业升值能够规避风险的优势，而且对于很多房地产巨头来说，原来只是做配套的商业随着项目的增加，专业要求越来越高，也必须要走商业地产规模化发展的道路。 　　“有一点很重要的是，目前国家在商业地产的调控力度不大，反而在不断出台拉动内需的政策，房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好。这也是目前出现商业地产发展潮的一个主要因素。”王永平分析。 　　不过，王永平表示，房地产商要进入商业地产不能只是做投机，而是应该做好战略投资，这意味着要在人才和资金上做足工夫。商业地产占有资金时间长，在众多竞争者进入后也面临如何建立核心竞争力的问题，否则很难成功。

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　市民投资结构将发生重大变化

　　新政形势下，当住宅市场的投资受到限制后，市民投资资金将何去何从？市民手头的钱投向哪里才更安全高效呢？

　　吴皓表示，当前市民投资从住宅市场向商业地产转移的趋势十分明显。即便当前投资回报率只有4.5%~5%，没有达到常有的8%~9%，但市民投资热情依然高涨。未来几年，佛山的商铺投资规模仍将以15%~20%的速度猛增。由于商业地产主要靠长期收租盈利，属于中长线投资。因此，商业地产较住宅地产更稳定。楼市新政对商业地产影响不大，住宅市场的获利难反而可能促成投资客更倾向于商业地产投资。从发展前景上来看，广佛地铁即将开通，祖庙东华里片区改造正酣，可以预计佛山的商圈效应会更加明显。因此，投资商铺、写字楼等商业地产项目，上升空间仍非常大。新政实施后，百花广场、东方广场铺租、写字楼开始涨价就是实证。

　　龙斌也表示，投资者此前不管是投资期房还是现房，现在都面临着巨大的风险，市民投资转投现象很明显。

　　新政对住宅投资的限制将会促进对商业地产的投资，投资住宅的资金会大规模向商业地产转移。以商铺、写字楼为代表的商业地产可以说是成了近期市民投资的“避风港”。市民投资结构也将发生重大变化，商业地产、黄金等稳健渠道可能吸引近半“转投”资金。

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新政来袭炒家玩资金腾挪 抛百万豪宅买金买铺
2010-5-13 7:53:10  大洋网—广州日报   共有评论1条  进入理财大学


不投资楼市，不少人转向投资金银贵金属。




　　“史上最严”新政来袭 市民投资“乾坤大挪移”

　　“史上最严”的调控重拳之下,很多投资住宅市场的市民都敏锐地察觉到，要想在住宅市场通过房屋涨价获利越来越难,风险也越来越高。佛山满堂红置业、合富置业等中介巨头的统计显示，新政实施以来，市民投资“转投”现象非常明显，在一手楼、二手楼交易几乎陷入“冰点”的形势下，店铺、写字楼等商业地产项目成交却逆市上升，较上月猛增两成。有“性急”的市民甚至紧急抛售手头的3套豪宅，购进8公斤黄金以保值，黄金超市黄金销量在20天内猛增一成。楼市“高危”，市民投资资金将何去何从？把手头的闲钱投向哪里才安全而高效呢？且看记者为你绘制“投资地图”。

　　策划：翁晓鹏、李春先

　　文：记者肖欢欢、上官建庆 图：记者张宇杰

　　投资方向一：

　　商铺渐成“金铺”

　　投资市民猛增两成

　　综合指数：★★★★

　　房产新政使住宅市场信心受挫，越来越多市民将资金转向投资商铺。

　　房产中介巨头合富置业首席市场分析师龙斌表示，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商铺未受影响。4月下旬至今，尽管一手房、二手房成交均陷入“冰点”，很多网点甚至“零成交”，但商铺成交却逆市上扬，较上月同期增加两成。

　　他表示，商业地产更多的是受经济形势的影响，泡沫小，风险自然就小，即使长期持有出租，租金回报率也远远超过住宅产品。当前商铺可以说处于价格洼地，在未来几个月的楼市调整期，肯定是市民投资热点。

　　满堂红置业有限公司佛山分公司吴皓总监也表示，最近咨询投资商铺的市民特别多。随着投资客暴增，商铺价格也猛涨，祖庙商圈的百花广场临街商铺起码7万元/平方米，东方广场临街商铺起码8万元/立方米。但商铺、写字楼投资回报率高，若按8%~9%的回报率，10~12年即可收回成本。由于商铺和写字楼在此番楼市新政中受影响较小，表现稳健，预计近期不论是价格还是成交规模都将有15%~20%的涨幅。　　

　　【钱袋子指引】：龙斌表示，商铺投资对市民的眼光要求很高，地段、商业氛围、人流、规划等都很关键。 “因为商业都存在一个养商期，位置上具有优越性的商铺养商期将缩短，租金上涨也较快，升值空间也大。只有成行成市才有可能把商铺做旺。”其次，要做好长期投资打算。商铺首付比例均为50%，尽管回报率高，但要想在两三年内就收回成本，那也是不可能的。

　　投资方向二：

　　卖掉百万豪宅转投写字楼

　　综合指数：★★★

　　5月3日，原本在佛山亚艺板块天湖骊都拥有一套121平方米大房的石先生将“豪宅”以110万元的价格出手，而选择在东方广场和桂澜路购买写字楼。而购买商铺的价格仅为12000元/平方米，比一手楼高不了多少。

　　石先生表示，地铁的开通让地铁沿线写字楼价格猛涨，地铁附近的写字楼，叫价达1.5万元/平方米。但这个价格已经透支了未来3年的升值空间。所以他选择在地铁附近，但又不是靠近地铁口的“二线写字楼”，一来价钱没那么高；二来离地铁口稍远，选择更多。随着地铁将来开通，人气带旺后，可以形成商圈效应，“钱景”丝毫不比地铁口的差。

　　佛山经纬房产咨询公司一位负责人昨天也表示，国内许多城市都出现商业地产与住宅楼倒挂的现象，这种情况在佛山也同样存在。写字楼价格只比住宅高出1000元/平方米左右，但租金方面写字楼要比住宅高出很多。以一处写字楼1万元/平方米的价格计算，月租往往能达到100元/平方米，一年下来就是1200元/平方米，10年即可收回成本。最近，写字楼租售量明显增加3成以上。

　　随着新政的打压，手上有闲余资金市民投资写字楼的热情空前高涨。受祖庙东华里规划重建和广佛地铁即将开通等多重利好消息的影响，祖庙商圈和东方广场范围写字楼的售价也悄然上涨，旺铺叫价达到1万~1.3万元/平方米，同比上浮10%~15%。　　

　　【钱袋子指引】：经纬房地产公司该负责人表示，写字楼价格普遍比商铺低很多，通常只有商铺的一半，风险也小很多，对市民的财力要求也没有商铺高。但投资写字楼尤其要注意配套设施建设，比如交通便利、有停车场、好的物业管理等。

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新政下商铺或迎新机遇 社区中心成投资潜力股
来源：中国证券网-上海证券报2010年04月26日14:12   [我来说两句]
　　随着“二套房首付50%”“贷款利率上调”等国家宏观调控政策的密集发布,南京楼市正经历由宏观政策紧缩所引起的市场观望情绪加重的情形。然而，细细研读政策，不难发现，这些政策只是针对住宅市常也就是说，住宅之外的商业地产市场不会受到任何影响。因此，有关专家认为，在这样的情况下，商业地产发展将迎来新的机遇。对此，南京问策商业地产顾问有限公司总经理苏晓晴建议，投资的注意力应适当从住宅转移到商铺。

　　商铺投资目前未受限制

　　过去几年来，商业地产市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

　　南京问策商业地产顾问有限公司总经理苏晓晴介绍：“国家这次政策调整主要针对住宅，住宅市场目前已经是充斥着投机炒房，是主要依靠预期盈利的市场，和股票趋同。我们集团主要负责商业地产一块，商铺按照租价比盈利，年回报率在4%-5%左右，商铺一直未受到任何优惠眷顾，购买商铺的首付一直是总价的50%。其持有资金的放大小于住宅。在打击投机炒房的政策之下，开发商应考虑将部分利好将转移到商业地产。”

　　从新街口商圈的日进斗金到河西商圈的人头攒动，商铺作为承载现代商业的细胞，不仅为城市带来了源源不断的活力，同时也催生了一个又一个的百万富翁。

　　社区中心成商铺投资潜力股

　　目前的商业地产已经不同于21世纪初商铺刚起步的时候，发展到了一个相对成熟的阶段，而一般商铺投资的区位包括：都会中心，如新街口；区域中心，如河西；地区中心，例如建邺区万达广尝鼓楼的地区中心湖南路；以及社区中心。

　　苏晓晴认为商铺投资的最佳选择在地区中心，在此投资会产生立竿见影的效果，而长线投资的最佳选择是社区中心。社区中心商铺成本低，按照其他城市惯例，商铺的均价一般是同地段住宅均价的两倍，而南京已经出现了价格倒挂，部分地区的商铺均价低于住宅均价，加之南京人的消费能力正在与日俱增，社区的销售额也相当可观。