银行说，地震中塌的房，房贷还是要还，你赞成吗？

honeyakane

近日，关于按揭贷款房屋是否受地震影响的问题，在社会上激起热烈辩论。有意见认为，贷款房屋若在地震中遭受全损，则贷款者可不必支付余款。为此，记者走访了多家商业银行和法律界人士，得到了基本一致的答案，即贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押品（房屋）的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，贷款者也有义务按月还清余下贷款。

银行业内人士向记者表示，房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从民法看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品；但抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。事实上，按照我国的《民法通则》和以往的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。

事实上，消费者和银行之间的贷款协议也显示，抵押品灭失且消费者不能再提供可替代的履约保证，双方可以经过协商终止贷款合同的履行。如不可抗力事件在保险范围内，则银行有权从保险理赔金中一次得到相应于未结本息的补偿。对因消费者的原因未投保或未足额投保致使银行未能得到全额补偿的，消费者仍负有付款的责任。

显然，作为商业公司，银行是不可能主动免除债务人还款义务的。那么，房贷险能否为地震受灾房屋买单呢？答案也是遗憾的。根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。有律师表示，根据《合同法》的意思自治原则，在保险合同双方充分协商的基础上，依据权利义务相一致的原则，在保险公司风险增大的情况下，按揭贷款者可以通过增加保费等方式，同协商保险公司重新确定保险条款。可是，这对已经发生损失的房屋显然于事无补。

他山之石，可以攻玉。记者经查阅后发现，美国在1973年通过的《洪灾保护法案》就要求，在易受洪涝侵袭的地区，贷款机构发放的抵押贷款必须附有洪涝灾害损失保险；而日本在阪神大地震之后也出现了购买地震险的浪潮，房屋地震险的普及率由2.9%上升到了20%。由此大幅降低了因自然灾害造成抵押品灭失而产生的违约风险。

目前，大部分银行明确表示，鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，银行短期内不会对逾期还款者罚息。对于未投保的受损房屋，预期中央政府和地方政府都将出资帮助修复。但是，由于我国开展房屋按揭的历史还很短，期间遇大规模自然灾害的情况也很少，无论在法律制度和实际操作中都留有不少空白，因此不排除今后出现争议的可能性，还期待国家政策进一步明朗。

　　　证券时报记者 张若斌

本文章来源于2008年05月16日证券时报第6版


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房贷险为何不保地震《中国保险报》对邓律师的采访

最近，北京某单位的马先生为贷款买房的事上老了火，原因很简单，银行要他先买一份个人贷款抵押房屋保险，然后才能给贷款。既然银行这么规定，马先生只好遵守“纪律”，但当他看了相关保险公司的《个人贷款抵押房屋保险条款》以后，对自己最关心的保险责任问题产生了疑问。

马先生注意到，在他手中的抵押住房保险条款中，保险公司的赔偿责任主要包括火灾、爆炸、雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡、地面下陷下沉、飞行物体及其他空中运行物坠落等等，惟独没有地震。

“谁都知道，北京人最担心的是地震，但保险责任里却没有”，马先生说。

他告诉记者：“我给自己买的房上保险，当然首先考虑的是房屋结构的安全，哪怕是银行要求我买，但我总不能签一份对房屋安全没有多少保障的保险合同吧？不然凭什么要我多花钱？”

因为这个原因，生性倔强的马先生至今没有买个人贷款抵押房屋保险，当然银行的贷款也就一直没有批下来。

其实，马先生遇到的并不是一桩个案，长时间以来，有关抵押住房保险的各种议论和新闻就一直没有停息过，马先生遇到的只是其中之一罢了。

北京英岛律师事务所的邓泽敏律师就此事谈了自己的一些看法。他认为，时下，商品房买卖中的纠纷越来越多，很多人把不能更改的《商品房买卖合同》中的条款称为“霸王条款”。但在强调买房合同不能更改的同时，人们却经常忽略保险合同同样不能更改。而随着贷款买房人数的日益增多，人们关注的问题也在逐渐扩大，因此保险事宜也越来越突出，尤其是在个人贷款抵押房屋保险合同的签订中，存在着许多不公平的地方。其中的一个便是发生“地震或地震次生原因”时或“地震所造成的一切损失”时是否免责的问题。

邓泽敏认为，众所周知，在北京尤其是市区，通常是不会发生“洪水、台风、龙卷风、雪灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡”的，出险率极低。而由于特殊的地理构造，北京发生地震的可能性要比上面几种情况的可能性要大。因此，在商品房买卖的按揭贷款过程中，如果保险公司不能对“地震或地震次生原因造成的损失”给予赔偿，应该说，买房人投保的必要性就不是很大。

但是，由于银行在给个人住房提供贷款时，往往要求买房人为其提供抵押的房屋投保，以保证房屋在遭受自然灾害和意外事故时能降低自身的贷款风险及保全贷款的本金和利息。而且，按揭贷款时，买房人如果不投保，银行就不给贷款，所以导致买房人不得不忍气吞声，签订自己并不认可的“不平等条约”。

英岛律师事务所的阳海碧律师认为，保险应遵循不可抗力原则。根据《民法通则》第１５３条及《合同法》第１１７条的规定，“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因此，台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害固然是“不可抗力”，地震也是典型的“不可抗力”。对于投保人来说，地震的发生在买房之前是不可预见的，地震的发生也是人力不可避免的，并且是人类不可克服的。这种不确定的损失是可保的，具有分摊损失、分担风险功能的保险完全有必要将其纳入保险责任范围之内。

阳海碧同时认为，如果把地震作为责任免除条款之一，那么就使得保险合同双方的权利义务发生失衡。投保人交纳了较高的保险费，但保险公司没有承担相应的风险，有违法律的公平原则。

他说，因为《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。而《民法通则》第四条也规定，民事活动应当遵循公平原则。因此，从公平的角度出发，作为高风险的地震应该纳入保险责任范围。

而根据国家有关法规，在商品房买卖按揭贷款过程中，如果保险公司利用优势或者说利用买房人没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平。买房人可以自该行为成立时起一年内，请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销。

那么，问题究竟如何才能更好地解决呢？

邓泽敏认为，作为商业经营单位的保险公司当然会有自己的难处，抵押住房保险究竟保不保地震，可以依据《合同法》的意思自治原则，在保险合同双方充分协商的基础上，依据权利义务相一致的原则，在保险公司风险增大的情况下，可以通过增加保费等方式，协商确定保险条款。否则，保险合同很难体现双方的意思表示，消费者也很难建立起对保险公司的信心。

而阳海碧则建议，希望有关部门或相关保险公司，从以人为本的角度出发，从市场经济和各地的实际情况出发，按照公平和权利义务相一致的原则，修改现行的保险合同，使买房人的权利能够得到切实的保障，只有这样，中国的保险市场和商品房市场才能健康、有序地发展。

那位至今还没有贷到购房款的马先生说：“我就是不买这份保险，首付已经交了，看你银行放不放贷，反正我也不着急住，我等着。”


本文章来源于2008年05月1日人民日报




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看到这2篇新闻真是汗死⋯⋯

honeyakane

地震是不可抗力吧，应该可以直接取消合同的