雨意

20年内都不会了。

雨意

政策解读：
1.银监会主席刘明康4日表示，我国信贷资金流入股市楼市的现象并不严重
2.温表示，rmb对美元一年升值3～5%
两会政策：
温家宝：四项措施遏制房价过快上涨

中国国务院总理温家宝5日在作政府工作报告中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。

温家宝所提出的遏制房价上涨的手段包括四个方面：

继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元人民币，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。

继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。

抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。

大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

【点评】从温家宝总理报告可以看出，政府将加大保障性住房的建设力度，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应、加大差别化信贷、税收政策执行力度、抑制土地价格过快上涨等遏制房价上涨，这些政策的出台，打击了投资者和开发商的信心，预计对房价的上涨起到一定的抑制作用，但是否对后市的房价真正起到抑制作用，则与后市政府出台的配套政策落实相关。

住建部长：一定会让今年房价保持稳定

两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟讲述，"2010年房地产价格一定要努力保持稳定。"姜伟新也讲述到："2010年房地产价格是稳定的，肯定是稳定的！温总理也讲述说，房价必须保持一个合理的程度，这是必须得做到的。"他说："下一步会有更为细化遏制房价上涨的系列措施。"

【点评】从住房和城乡建设部部长讲述可以看得出，一方面：2010年房地产价格是稳定的，政府尽量控制房价不上涨或者上涨甚少；另一方面：两会之后，有更为细化遏制房价上涨的系列措施。从这也基本可以解读出未来房地产价格的方向是稳定发展的。

雨意

回顾历年1月份的市场成交数据，2007年、2008年和2009年的1月份，成交量分别较上一年度12月减少5%、17%和44%。2010年1月，上海全市商品住宅成交面积67.1万平方米，比2009年12月减少55%。换言之，今年1月沪楼市成交量创下历年来环比最大跌幅。

雨意

目前开发商资金充裕，没有降价卖房的足够动力。他们手头的在售项目存货也不太多。当前上海房价基本平稳，处于多空对峙的横盘阶段。”对于纷繁复杂的打折促销活动，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟昨天在接受《第一财经日报》采访时表示，今年春节之前的优惠活动力度普遍是“毛毛雨”，但其象征意义远大于实际意义。

雨意

另外，传言万科等房地产公司又要进行股市融资了，房地产企业手上现金多得是，结果还要融资，而且在股市这么脆弱的时候融资，其目的耐人寻味。
看来房产的价格要打持久战了。

雨意

房地产现状是中国财政危机的直接后果
　　
　　由于刚性的行政支出，中国的财政状况一直比较差。在1994年分税制改革前，中央的税收吸纳能力比较弱，导致对国家控制能力的担心，因此有分税制改革。分税制改革后，地方财政收入锐减，直接导致1990年代末农村出现严重的社会问题和城市出现下岗潮（抓大放小的结果）。为了应对这种局面，当局被迫做出让步，加入WTO。自加入WTO后，中国的贸易顺差迅速增长，在外汇管制体制下，外汇顺差成为中国发钞的主要凭借。而与此同时，中国住房改革启动了房地产市场。因外汇发钞而投放市场的人民币找到房地产这一蓄水池。因为土地实际上是被地方政府控制着的，所以，房地产也就顺理成章成为地方政府的财源，这样地方政府也就部分地解决了财政危机。
　　
　　在地方财政困局的情况下，中央政府不可能真的打压房地产市场，最多是适时干预一下而已，因为打压房地产会造成地方财政出现很大的问题，其中的严重后果是不言而喻的。但是，随着中国出口顺差的减少，相应的发钞机制受到削弱。这也是为什么现在当局大谈转变经济发展方式的动因。现在持续发钞失去了外汇收入的支撑以及出口实体产业的支撑，必然导致大规模的通货膨胀。但是，在地方财政没有其他收入来源的情况下，发钞在某种意义上又是不可避免的，所以，很多人选择买房作为规避通货膨胀的手段。
　　
　　归根结底，中国房地产市场的膨胀是地方财政因为刚性支出出现危机而导致的。在目前的体制下，解决房地产泡沫的出路在于解决地方政府的财政危机。物业税是一个思路，就是靠中产阶级（包括公务员）来为地方财政解套。但显然地方政府觉得物业税无法满足其财政需求。这种制度不会实施，最主要的原因应该是地方政府反对。
　　

雨意

最后一句简直是我的真实写照。。。
我一直在考虑买房，结果在我考虑的过程中，就买不起了。
兰儿 发表于 2010-3-10 16:41

呵呵，女孩买房，少见啊

雨意

房价涨还是不涨，在统计数字上可以做文章的。
低端楼盘成交大，高端楼盘成交小，均价就下来了，美其名曰：房间稳中有降。
至于刚需，这个刚需也是很有弹性的，肯定不如吃穿那样刚。自住的刚需其实并没有想象的那么大，买房客中就算是穷人，也多半是想投机一把，勒紧裤腰带拿出3代人的积蓄咬牙上了。
真的房子降了，你还会买吗？肯定想着等再降点。所以房价真的要降，会产生多米诺骨牌效应，这是个很危险的事情。
通货膨胀年代，借钱是占便宜的，借得越多越占便宜。所以能借钱买房子的，毫不犹豫买吧，而且即使自己有钱，也尽可能拿贷款来买房，按照我国现行的惯例，如果是家庭唯一住房，即使是你断供，也不能把你怎么样，当然你要做好8年咸菜萝卜干的准备，熬过这8年，下一轮经济景气来临的时候，你就是最大赢家。
如果全部现金买房，那还不如去租房吧。房产泡沫大到这个程度，击鼓传花的游戏不知道何时结束，不要让自己成为最后一棒。

雨意

事实上，去年我在yy就说过类似观点
属于刚需的，不用考虑之后涨跌，因为你不是炒房的，没有收益和风险
你只需要考虑你的现金流规划，扣除还贷后是否还够日常开销，日后小孩成长经费。
如果生活水准明显下降那可以 ...
Garrett 发表于 2010-3-10 17:33

如果是家庭唯一住房，那就断供。政府不怕你狠，就怕你穷。
如果有两套以上的房子，那么还是稳妥点吧，因为额外的房子断供，会被拍卖掉的。

雨意

另外，买房子如果贷款，其实实质和抄期货是一样的，20%的首付的话，就是1：5的杠杆。
如果房子价格100万，你自己手上有100万，如果现金买，只能买一套，涨到120万后抛掉赚20万。
但是如果贷款买，按照20%首付的话，理论上你可以买5套，稳妥点，买4套，留着20万现金月供，涨到120万后卖掉，你就赚了80万。
另外，通货膨胀年代，借钱为什么划算？
你现在借100万，结果物价涨了10倍，那么到时候名义上还的是100万，实质上只还了10万。举个最简单的例子，假如你有100万，20%首付，贷款80万。
那么你手中余下80万怎么办？两个办法：
1.在没有通涨的情况下：80万存到你父母帐户里，到时候一旦发生意外，还不起了，断供。但是银行不能回收你家庭唯一住房，所以房子你照样住着。但是因为80万不在你名下，在你父母名下，所以银行认为你没钱可以执行还贷义务，所以也拿你没办法，然后你就可以拿着你父母名下的80万生存下去。
2.在通涨的情况下：80万换成相对抗通胀的资产（比如美金，黄金等），由于是通货膨胀，现在比如rmb兑换黄金是200：1，你80万rmb换成4000克黄金。那么若干年后可能变成1000：1了，那时候看看通涨结束了，rmb稳定了，你把4000可黄金兑换成rmb，那就是400万了，然后把80万的银行贷款换掉，突然发觉你手上多出了320万。
以上是最基本的道理，实际会比这个复杂些。话不划算，自己去衡量。

特别要声明的是：
买房子贷款，比做期货风险小很多，因为房价涨的时候，你的收益是按照1：5的杠杆来算的。但是房价跌的时候，你的风险不是1：5，而是1：1！因为房价下跌，你贷款80万依然还80万，银行不会要求你还400万！而在实际抄期货的时候，一旦做错方向，风险也是按照杠杆放大的！
所以我突然发觉，贷款买房子，真的是无风险的期货！