房价租金背离 出租一套商品房50年才能收回成本

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http://www.sina.com.cn  2009年11月18日 02:45  中国证券报-中证网

　　□本报记者 于萍

　　在以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时，反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。美联物业统计显示，目前北京地区的房屋租售比已经达到1：495，部分商品房的租售比甚至超过1：600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房价租金持续背离
　　“房屋租售比”这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。比值越高，说明房价中的投资需求越大。
　　有关数据显示，北京地区房屋租售比自2004年以来就一直高于国际警戒线水平。去年基本维持在1：335左右。今年上半年，北京二手房租售比首次突破1：400，部分区域达到1：420，而目前该指标已经接近1：500，部分地区已经达到1：600。
　　虽然不能单纯拿租售比作为考量楼市的唯一标准，但是这一指标也从侧面反映了楼市房价与租金背离的现状。
　　我爱我家市场研究中心数据表明，10月份北京市月租金均价为2504元/套，环比下降了0.40%，较去年同期的2532元/套下降了1.11%。城八区的租赁成交总量占全市成交的81.76%，其租赁均价达到了2599元/套，环比微增了0.58%。高端租赁市场的交易均价为5177元/套，环比上涨3.58%，较去年微涨0.66%。普通民宅租赁价格环比微跌了0.74%。
　　第一太平戴维斯的统计也显示，相对于房屋销售价格节节攀高，上海和广州的租金水平几乎保持不变。上海第三季度平均租金环比上升了0.2%，达到每月158.3元/平方米；豪华公寓租金为每月252.3元/平方米，上升了0.4%。广州三季度公寓市场租金为每月153元/平方米，环比微降1.6%；高端别墅租金为每月136.3元/平方米，环比微降1.2%。

　　投资需求大量入市
　　美联物业市场部总监张大伟表示，和国外在购房及租房方面的理念不同，买房在我国成为生活的必须，这也是造成我国房地产租售比远高于国际标准的原因之一。但是，从指标的变化趋势可以看出，投资需求的大量入市使得房价上涨速度过快，已经和租金水平严重背离。目前我国一线城市的房价不断走高，投资者已经逐步取代刚性需求者入市。
　　美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。市场已经表现为投资性需求占据主体。
　　某房地产中介机构人士向中国证券报记者透露，近期二手房市场上转租为售的现象逐渐增多，部分业主看中了目前的市场契机开始积极入市。“由于租金水平一直不高，只相当于抵消了贷款的部分，因此大部分卖房人还是看中了房价上涨所带来的投资收益。”该人士表示。
　　张大伟认为，房价快速增长所带来的短期投资需求已经在市场上占据了很大比例，这给楼市后期走势带来较大不确定性。虽然传统观念上看有一套房子的确非常重要，但是在当前房价高企的情况下，选择租赁住房也不失为理性之举。